KOLUMNEN

8:18 | 07.07.2016
AGROB Immobilien: Hoher Bestand stiller Reserven

Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2015 hat die AGROB Immobilien AG mit der Vermietung des weitestgehend homogenen Medien- und Gewerbeparkes in Ismaning Erlöse in Höhe von 10,99 Mio. EUR (VJ: 10,93 Mio. EUR) erzielt und weist damit eine erneut solide Umsatzentwicklung auf. Die Grundlage dafür ist einerseits ein unveränderter Bestand an vermietbaren Flächen sowie andererseits die weiterhin sehr hohe Auslastungsquote bei den Hauptnutzflächen in Höhe von 97,7 % (VJ: 97,6 %).

Ausgehend von der stabilen Umsatzbasis verzeichnete die Gesellschaft einen deutlichen Rückgang des EBITDA auf 7,29 Mio. EUR (VJ: 8,03 Mio. EUR). Hier gilt es jedoch, einmalige Sondereffekte zu berücksichtigen, welche in Summe das EBITDA um 0,65 Mio. EUR belastet hatten. Ohne diese Effekte hätte die AGROB Immobilien AG ein bereinigtes EBITDA in Höhe von 7,94 Mio. EUR erzielt, welches damit in etwa auf dem Niveau des Vorjahres gelegen hätte.

Bei den Sondereffekten handelt es sich um die Verbuchung eines ergebniserhöhenden Entschädigungsanspruches (0,45 Mio. EUR) sowie um die Bildung von Rückstellungen für die eingegangene Revitalisierungsverpflichtung gegenüber dem Ankermieter Antenne Bayern (-1,10 Mio. EUR). Zudem konnten die Finanzaufwendungen aufgrund der weiteren Konditionenverbesserung sowie der fortschreitenden Tilgungsleistungen erneut auf 2,44 Mio. EUR (VJ: 2,65 Mio. EUR) verbessert werden, wobei sich der gewichtete Zinssatz auf 3,6 % (31.12.2014: 4,2 %) reduziert hat.

Der tendenzielle Rückgang bei den Finanzaufwendungen ist ein wesentlicher Faktor der künftigen Ergebnisentwicklung. Ein weiterer Faktor ist die Erwartung eines allgemein höheren Umsatzniveaus, vor dem Hintergrund des im Frühjahr 2016 plangemäß fertiggestellten und übergebenen Neubauvorhabens für den Mieter ‘ARRI Rental GmbH’. Hieraus ergeben sich jährliche Mieterlöse in Höhe von über 320 TEUR. Folglich rechnen wir, nach einer Phase konstanter Umsatzerlöse, mit einem Anstieg der Umsätze auf 11,24 Mio. EUR (GJ 2016e) sowie auf 11,32 Mio. EUR (GJ 2017e).

Der Jahresüberschuss sollte gegenüber dem erwarteten Umsatzanstieg überproportional zulegen. Gemäß Unternehmensangaben werden die bereits erfolgten Konditionenanpassungen zu einer Reduktion des gewichteten Zinssatzes von 3,64 % (31.12.15) auf 3,26 % (31.12.16) sowie auf 2,80 % (31.12.17) führen und folglich zu einer weiteren Minderung der Finanzaufwendungen. Wir planen kurzfristig mit einem niedrigen Niveau bei den Investitionen. Nachdem das ‘ARRI’-Gebäude fertiggestellt ist, werden die vorbereitenden Maßnahmen für den nun rechtskräftig gewordenen Bebauungsplan 29c mit einem Investitionsbedarf von etwa 1,0 Mio. EUR einhergehen. Aufgrund derzeit fehlender konkreter Mietanfragen haben wir den Baubeginn nicht in unseren Prognosen berücksichtigt.

Im Rahmen unseres aktualisierten DCF-Modells haben wir einen fairen Wert von 17,30 EUR (bisher: 16,15 EUR) je Aktie ermittelt. Die Kurszielanhebung erfolgt primär vor dem Hintergrund eines Prolongationseffektes, da das neue Kursziel zum Ende des Geschäftsjahres 2017 (bisher: 2016) ermittelt wurde. Im Marktvergleich ist dabei die AGROB-Aktie als unterbewertet einzustufen. Wird der gutachterlich ermittelte Verkehrswert der AGROB-Liegenschaften herangezogen, ergibt sich ein Net Asset Value (NAV) in Höhe von 69,21 Mio. EUR oder 17,76 EUR je Aktie. Die aktuelle AGROB-Marktkapitalisierung weist einen Abstand zum NAV in Höhe von über 20 % auf, während die Bewertung vergleichbarer Immobiliengesellschaften um 11,3 % über dem NAV liegt. Wir vergeben weiterhin das Rating KAUFEN.

Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden:
http://www.more-ir.de/d/14011.pdf

 


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